9月21日，南京成为第40个解除限购令的城市；至此，全国仅剩下6座城市坚持既有限购政策。京沪广深四个一线城市，只剩下珠海、三亚两地未解除限购。
近几个月以来，限购松绑或取消已经成为一股风潮，席卷全国，成为很多中国城市化解楼市困局的救命稻草。在全国已经执行限购政策的46座城市中，多个中、小城市明确表示取消或者松绑限购政策，以缓解商品住宅市场的高库存压力。其实，在中央对房地产市场执行“分类调控”总体思路以来，逐步放松具有明显的“非市场手段”性质的限购令，在某种程度上具有必然性，并且被寄予对冲低迷的楼市交投的市场期望。
不过，从目前推进的总体情况看，限购松绑对楼市交投大幅提升以及市场热度回温的实际效果，远没有想像得那般立竿见影。幅度有限的限购松绑未能大幅度改善市场下行现状，部分城市短期内的成交起伏也不能体现整体市场的结构性现状。
限购取消难撼一线城市
据腾讯房产数据中心监测显示，2014年1-8月部分住宅市场量价已逐步回归理性区间。其中，一线城市同比跌幅小幅减低，为22.3%；二线（一级）城市及二线（二级）城市下行趋势亦逐渐收窄，分别同比走低16.6%及7.9%。在价格方面，样本城市群房价升幅亦同步收窄，一线城市、二线（一级）城市同期价格涨幅分别降至5%及2.4%，二线（二级）城市同比下跌0.8%。
DTZ戴德梁行高级董事、大中华区综合住宅服务主管蒋尚礼对腾讯房产表示：“通过对以上数据的分析不难看出，目前的房地产市场运行已逐步进入以真实市场供需结构以及价格为主导的合理轨道，市场的调整属于市场运行的正常周期范围。面对高库存压力，次重点城市面临着房价下行的较大压力。相比于一线城市较为健康的库存去化周期，二、三、四线城市供应严重过剩的市场格局将使其未来成为限购松绑的主体对象。未来，限购令将在四个一线城市严格持续执行。”
限购松绑一波未平 限贷松动一波又起
昨日下午，有传闻称“首套房认定标准将放松”，其表示“四大行将发布政策，只要房贷余额还清都算首套房”。
据媒体记者从被传闻的一家银行了解到，此消息基本属实。这家银行昨天上午召开了会议，部署了支持房地产信贷投放、加大房贷利率优惠力度的方案。从具体的政策上看，首套房贷的优惠力度加大，首套房利率或重回7折时代；房贷还清的可视为首套房，享受首套房的优惠政策。二套房的限制也将有所松动。
记者还了解到，由于地区之间的房地产市场发展不均衡，因而在政策实施过程中，将由各分行根据当地的实际情况确定优惠的利率标准。预计房价居高不下的一线城市的优惠力度没有二、三线城市大。
高端楼市市场观望气氛难逆转
当前，中国房地产市场已进入相当长时间的多维度深度调整期。虽然在很多城市，限购已经松绑，但是房价仍然高于市场所能承受的合理范围，市场观望情绪比较浓厚，同时限贷令压制了有效市场需求，供应产品结构和实际需求也存在偏差。在此情况下，对于一些特定类型产品而言，限购松绑难以一劳永逸地解决其市场问题。高端楼市就是典型代表。
受到限贷、限购等政策影响，尤其是近期反腐力度的持续推进，高端楼市在今年上半年明显呈现低迷市场态势。严重的是，即使当前的限购松绑政策也少有覆盖中高端楼市。根据已取消限购政策城市的宽限细则分析，只有5个城市采取放开中高端楼市的方式。蒋尚礼认为：“这足以体现地方政府对高端楼市的控制仍处谨慎从严态势，短期内中高端楼市市场的观望气氛料将维持。此外，由于大部分中高端楼市库存是1-2年前高地价时期的产品，且多为精装修房，这些因素导致的开发、维修等高昂成本决定了开发商难以通过‘降价出货’的方式撬动市场需求。”
基于这些判断，高端楼市的低迷状态预计将渗透至今年下半年，其价格仍将处于高位运转，成交体量恐难有较大起色。因此，在对此具有相对稳固市场需求的一线以及二线重点城市，“限外令”是否继续严格实施也将对市场产生关键影响。
中低价位中小户型或能“逆袭”
面对高库存以及略显低迷的市场交投，合理地调整产品结构、对接市场需求，才能使得开发商更为有效地利用限购松绑所营造的宏观市场环境，以此增强市场竞争的实力。在蒋尚礼看来，满足刚需的中低价位中小户型将逐渐成为市场主流。
他分析道：“从长远看，新型城镇化建设必将推动三、四线城市的房地产市场迈入迅猛的需求扩张阶段，这是刚需增长的稳固基石。在近期，高库存积压以及年末业绩压力等因素催促开发商以促销方式加速提升销量，促使刚性置业入市需求加速升温。此时，开发商顺势对产品进行调整，打造更多的满足刚需的中小户型乃大势所趋。”
不过，可以预计的是，随着对刚需的重视，刚需产品的增多，其同质化和渐优化趋势也将增强。要真正把握这一市场机遇，地方政府和开发商都须具有全局战略性思维，统筹规划及合理预估未来地方市场的需求结构和房价承担能力。
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