新房和存量房市场周成交均值都弱于2016 年水平。根据我们跟踪的60 样本城市来看，上周(2017 年第25 周，从2017 年6 月17 日到2017 年6 月23日)新房市场的绝对成交水平为1405 套(均值概念)，相比2016 年周均1487套减少了5.5%，明显高于过去五年周平均成交套数1166 套。上周14 样本城市存量房市场成交均值为1112 套，环比大幅上升15%、同比下滑15%、年初累计同比减少19%。

　　从特色小镇、城市更新和粤港澳大湾区等思路选股。特色小镇和城市更新主题持续发酵;香港回归20 周年临近，粤港澳大湾区热度或再次提升。我们看好地产板块的投资机会。关注估值便宜、基本面上行趋势明朗、存在持续催化剂的个股。A 股建议关注华侨城、华夏幸福、招商蛇口、绿地控股、金地集团、新城控股、天健集团、南山控股、南国置业、中航地产等。H 股建议关注碧桂园、融创中国、中国恒大、宝龙地产等。

　　6月后半个月第二批特色小镇名单或上报，利好华侨城、华夏幸福、南国置业、绿地控股等。2016 年10 月住建部公布了第一批127 个特色小镇名单，今年6月底前又要求各省上交300 个特色小镇的推荐名单。除了旅游文化产业，也可能涉及到体育小镇、创意空间、休闲养老、某具体的产业小镇等。

　　在规模上，遵循3 和1 标准(3 平方公里规划面积和1 平方公里的建设面积)，在投资上，房地产投资不可或缺，但占比不超过投资规模的20%，在战略上，以产城融合的方式来发展特色小镇(这是与产业园区不同的地方，特色小镇要能吸附和聚集人口)。房地产一二级开发是特色小镇的起点，核心依然是人口聚集和产业运营，有内容提供和运营能力的企业是我们相对看好的。

　　香港回归20周年临近，粤港澳大湾区升温或概念。短期看，认为政策的着力点可能会在：1)基建的互联互通：港口、高铁、城际铁路、跨海大桥等，利好招商蛇口、万科、天健、华发等;2)生产要素的互联互通：资金流动和保障方面可能成立大湾区合作发展基金或类似组织，物资运输和贸易方面会提速赤湾前海等地的开发节奏，利好招商蛇口、南山控股等;3)共建金融核心圈、打造优质生活圈，利好华侨城、华发等。

　　按揭利率悄然上行。目前按揭贷利率整体上针对首套住宅9 折与95 折居多，9折以下优惠较少，仅深圳个别银行有85 折优惠，二套住宅普遍为基准利率的1.1 倍，北京部分银行已到1.2-1.3 倍基准利率。商用房产普遍为基准利率的1.1 倍，上海商用房产为基准利率的1.1-1.4 倍，北京少数银行停止对商用房产放贷。深圳提供按揭贷款的银行个数减少3 家至25 家，上海减少2 家至28家。

　　风险提示：金融去杠杆风险、房地产调控政策或进一步趋紧等。