中国城镇化较低，对于房产市场未来城镇化人口增加提供需求，大小城市市场需求不是长久格局，房地产长期需求加强，此外，现在市场面临的问题是如何将城镇化人口合理引导，就地就近城镇 化，防止人口过度向大城市和特大城市集中。

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　　1、房地产市场发展趋势

　　预计资源继续向一线城市倾斜的局面将会有所改变，并且随着户籍制度的进 一步收紧，一线城市吸引资金和人口流入的能力将下滑，发展速度将面临平台 期，房地产市场热度也会逐渐退却。与此同时，其他地区核心城市群将加速发 展，放宽人口准入和发展预期提升将吸引城市化人口流入，房地产去库存持续推 进，将出现量价齐升的局面。在地区发展前景预期调整后，一线城市将放开限购 限贷，房地产市场分化的格局也就基本结束。此外，我们看好大城市周边地区的 房地产市场，在核心城市群建设过程中得益于外溢效应，将会分享核心城市的资 源和人口红利，实现高速发展。

　　2、房地产业长期需求强劲

　　2015年我国城镇化率仅为56.1%，远低于发达国家90%以上的水平，城镇化进程 还在推进。

　　根据《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》提出的目标，在2020 年前常住人口的城镇化率要达到60%左右，也就是说预计还有大约5200万人将在 未来4年内完成城镇化;户籍人口城镇化率要提高到45%左右，对不同城市实行 差异化的落户限制，以合法稳定就业和合法稳定住所(含租赁)等为前置条件，全 面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开城区人口50万-100万的城市落户限 制，合理放开城区人口100万-300万的大城市落户限制，合理确定城区人口300万 -500万的大城市的落户条件，严格控制城区人口500万以上的特大城市人口规 模。此外，2016年10月，国务院发布《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》，更加明确了户籍人口城镇化的政策导向和实现路径。

　　3、地区发展不平衡格局将会发生改变

　　首先澄清，改变地区发展不平衡的格局，不是实现各地的均等无差别的发展。我 们承认地区之间的发展水平应当存在差距，所要改变的是在一线城市城镇化进程 已经显著领先于全国后资源仍然过度向一线城市集中的局面，加快发展重点二三 线城市，缩小地区间的差距到合理水平。

　　根据2010年国家公布的《全国主体功能区规划》中关于城市化战略格局的构想， 未来我国将构建“两横三纵”为主体的城市化战略格局：以陆桥通道、沿长江通道 为两条横轴，以沿海、京哈京广、包昆通道为三条纵轴，以国家优化开发和重点 开发的城市化地区为主要支撑，以轴线上其他城市化地区为重要组成。

　　在城市群 规划方面，对环渤海、长江三角洲、珠江三角洲地区进行优化开发，形成3个特 大城市群;对哈长、江淮、海峡西岸、中原、长江中游、北部湾、成渝、关中— 天水等地区实行重点开发，形成若干新的大城市群和区域性的城市群。

　　国家对城市化格局已经有了明晰的规划，对三个特大城市群进行优化开发，对其 他城市群进行重点开发，未来这些重点开发的城市群就是平衡地区发展的突破 口。目前我国一线城市的城市化进程遥遥领先，在全国城市化率只有56%的背景 下，上海、北京的人口密度已经步入世界前十名的水平，一线城市继续吸纳城镇

　　化人口的能力受限。此外，考虑到我国巨大的人口基数，只靠几个城市或城市群 完成推进城市化的过程并不现实，未来城市化必须是多极化发展。

　　要实现多极化城市化，引导人口流入规划的地区，就必须改变目前地区 发展不平衡的局面。改变地区发展不平衡格局，就要从其形成的根本原因入手，调整资源分配，改革户籍制度。

　　资源分配方面，除了机遇政策支持，最 重要的是要改变地区税收收入分配不平等的格局，停止资源向发达地区过度集中 而带来的预期分化。

　　具体来看，短期内在增值税仍然为主体的情况下可适当调整 分成比例，加大转移支付力度，改善地方政府财政情况;长期促进增值税向消费 地原则分配转型，培育以财产税等直接税为主的地方主体税种，缩小地方收入差距。

　　户籍制度方面，继续收紧一线城市户籍准入，同时有序开放各种重点开发城 市群的户籍制度，引导人口就近城镇化。

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