6月6日上海讯 境外资本活跃程度常是衡量一个地区市场风险和潜力的重要指标。今年以来，中国房地产市场拐点论”、“风险说”论断甚嚣尘上。资本界一向运筹帷幄的李嘉诚大量抛售内地物业引得猜测声四起，不动产投资基金嘉实房地产高调宣布停止在中国市场上进行投资活动也加剧了中国房地产行业风险意识。
中国楼市是否真的已经风声鹤唳，境外资本会否选择全身而退？世邦魏理仕亚洲资本市场部董事总经理潘格雷（Greg Penn）接受新华网记者采访时却表示，外资投资中国市场的意向仍然很强烈，机遇仍然存在于中国市场。而据世邦魏理仕此前的《2014年亚太区投资者意向调查》报告也显示，与去年相比，绝大部分投资者希望2014年作为净买者，在亚太地区房地产市场投入更多资金。全球投资者的眼光仍然将中国视为投资的前沿阵地。
未来6个月或是投资机遇期
一线城市基本面很好
多项数据指向2014年房地产市场或面临危机。中国经济增速下滑，房地产市场整体成交量急转直下，个别城市房价出现大幅下滑，国外多家投行亦唱衰中国房地产行业。
对此，潘格雷表示，整体来看，今年中国的房地产市场交易确实不是很活跃，但是却应区别对待，二线城市因为过去几年快速发展，有些城市面临供应过度的状况，我们看到一些城市在价格上出现松动，甚至下调；而一线城市基本面还是非常好的，价格也比较平稳，所以在目前的经济形势以及房地产市场状况下，一线城市会作为海外基金的一个投资重点。”
“据我们接触下来，目前的形势下，海外投资者的策略是会更加耐心地等待机会，因为危机与机遇常常是并存的。其实国外资金对于海外市场的需求仍然非常强劲，包括在亚太区的新加坡，香港，海外的基金，对于中国投资意向还是比较强烈的。”
当记者问及市场到达怎样一种程度则说明机会来临，而现在海外资本重点关注的物业形态又是哪些时，潘格雷回答，“等待机会主要因为买卖之间会存在一个期望值，如果这个价值区间缩小的话，机会就来了。这种机会可能就在将来的6-12月份出现。但目前来看，买卖方法还是有一个价格差异的。
“目前比较好的投资机会是一些比较高质量的商业物业，包括比较热门的一些产业，如物流仓储，因为电商的发展对于物流仓储的需求非常强劲。”潘格雷透露，在过去的几个月中，一些比较热门的海外基金都在把大量资金投资到物流物业这个领域。物流仓库和工业园的交易量在增长，物流仓储价格在上涨，空置率在下降，投资回报率十分可观。
事实上，据记者了解，海外基金早在前几年就已经在中国激进布局，抢滩物流地产市场。全球最大工商业地产基金管理公司之一的嘉民集团就不断加码投资中国物流市场，从上海到周边地区，嘉民集团的投资力度与速度步步激进。而从2003年就携“物流地产”概念进入中国，亚洲最大的物流基础设施供应商和服务商普洛斯集团在中国仓储物流市场更是以“鹤立鸡群”的姿态成为中国物流市场大佬。
值得一提的是，并非只有海外资本对物流产业这块“香饽饽”先知先觉，近年来，中国资本也是纷纷将触角伸向这块领域。潘格雷透露，中国资本市场现在也是非常看好这个产业，不久前，中资组成一个财团就以约5亿美金入股了一家大型的物流管理基金；菜鸟平台则更其中经典案例。现在的物流市场属于外资，中资齐头并进的状态。
电商崛起无疑是物流产业的重大利好。据艾瑞研究预测，至2017年中国网络零售额将达4.1万亿人民币。世邦魏理仕表示，随着B2C市场份额的扩大以及在线零售市场本身规模的扩大，未来电子商务对物流仓储设施的需求将会继续增加。可预计的是，在旺盛的市场需求和可观的利润回报下，全球追逐投资机会的境外资本将会在中国的物流市场演绎得更加风生水起。
境外核心资本投资比重上调是趋势
住宅市场投资机会置后
2013年无疑是海外资本进驻中国市场的大年。根据联合国贸易和发展会议公布的《全球投资趋势监测报告》显示，2013年流入中国的外国直接投资达1270亿美元，稳居世界第二。聚焦亚太地区，关注房地产行业，世邦魏理仕有报告统计显示，2013年亚太区房地产投资总额达904亿美元，同比增长达到24％。
对于或存变数的2014年，“尽管面临一些阻碍和挑战，投资者对亚太区房地产市场的长远投资前景，仍普遍保持积极态度。”潘格雷表示，中国的经济放缓会令投资者调整业绩增长预期，但中国房地产市场未来潜力巨大，以及经济结构由出口驱动转型为内需为主，使其仍具吸引力。
资本总是追逐利润的，而在市场发展的不同阶段，国际资本也会根据行情调整收益预期，潘格雷向记者介绍，三四年以前，中国的房地产市场发展迅速，住宅价格涨得很快，销售也比较火爆，那个时候接触的大部分外资的投资者投资中国住宅市场所需要的投资回报率年化内部收益大概为15%-18%，这是我们所看到的机会型资本。
“而现在，我们看到的更多是一些成熟市场的资本，他们追求低风险，相对比较平稳回报的投资，更喜欢一些稳定收益的项目。这是我们目前看到的一个趋势。其实核心资本比重的上调可以说是对中国经济长期的看好，因为价值资本，核心资本的投资周期会更长，是对经济比较看好的情况才会去做这样的投资。比如海外，很多成熟的项目都是由这些资本去控制和持有的。”
涉及境外资本的投资方向，潘格雷表示，“现在核心资本所需要的投资回报率内部年化收益约为12%，对商业会比较感兴趣，而住宅市场相对较少”，商业地产特别是一线城市核心区域的商业办公，基本上都是成熟的楼，开发风险和租赁风险较小，所以资本所要求的回报率也会相应降低。此外，潘格雷再次强调，物流与工业园的利润也是国际资本目前所青睐的。
事实上，尽管商用物业是核心资本目前所看重的，潘格雷却表示，商用物业的行情也是存在差异的，受到电商冲商业交易增长确实有所缓慢，尤其目前中国一些二三线城市存在“供过于求”的现象，现在外资会更加谨慎，所以目前外资更关注的是一些地理位置、项目品质和管理团队优异的优质资产。这些有机会的区域更多是在一线城市以及门户城市。因为这些地区人口基数大，消费面临转型，消费观念和能力也在提升。
未来两年近两百万平方米商用物业将入市
上海写字楼短期或面临下调压力
而尽管一线城市，尤其作为金融中心的上海仍然很受投资者们关注，但供应增长过快的现象在上海亦不能幸免。据世邦魏理仕提供的报告显示，目前全球在建购物中心面积达3,900万平方米，中国在建购物中心面积占全球一半以上，而上海以超300万平方米的在建面积位列全球第一。
近年来，因为中心城区土地紧缺，新兴城区建设加快，轨交的发展和人口的迁移让新兴商圈发展迅猛，2014-2016年，上海的购物中心新增供应按所处位置划分，超过80%位于次级/新兴商圈，供应相对集中的区域主要包括虹桥商务区、七宝、五角场和新江湾、苏河湾等。
从办公楼市场来看，世邦魏理仕中国区投资物业部联席主管邵律向新华网记者介绍道，“上海今年和明年办公楼供应确实比较大，2年约有两百万平方米新增供应将面临入市，而上海过去每年的平均吸纳量在50万平方米左右。但是这需要分开看，市中心的供应量还是比较少，目前浦东和浦西核心商圈的办公楼租金还是比较平稳的。”
而面临集中供应的主要是一些区域性经济的地方，如大虹桥，闸北，普陀这些非核心区域。这些新增供应上市肯定会对非核心区域的办公楼租金造成一定压力，如果业主比较需要更快找到租户填满写字楼的话，租金就会面临下调压力。但是，邵律指出，“长期来看，其实上海土地供应是比较有限的，这两年的新增供应是前两年拿地的集中释放。以大虹桥枢纽为例，因为当时土地拍卖时，政府要求尽快开工，有完成的时间限制。因此，大虹桥之后就不会再有非常大的供应了。加上整个上海市场又比较成熟，每年又有比较稳定的吸纳量。长期我们是看好的。”
事实上，根据世邦魏理仕此前对亚太区投资者做的调查亦显示，写字楼仍然是最受欢迎的投资物业类型，受访者尤其偏好悉尼、东京和上海等门户城市。而作为中国的商务中心，上海的发展前景广阔，对投资者也是颇具吸引力的。
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